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【央视新闻客户端】

房地产企业财务风险形成原因：

1、房地产企业资本结构不合理

资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系 。资本结构是否合理 ，直接影响到企业的债务给企业带来的是收益还是风险
。目前房地产企业销售不稳定
，经营所处的环境竞争激烈，获利能力变化太大 ，筹资的渠道不通畅
，再加上近几年信贷增长过快，自有资金比重低 ，投资商多数欠缺资金，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50％举债的警戒线
，多数企业达到75．8％，个别地产超过80％。这意味着房地产企业债务资本所占比例过高 ，资本结构不合理
，使得我国的房地产金融面临着较高的财务风险 。

2 、 财务预算控制管理不到位

房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大 ，资金回收慢
，开发周期长等特点
。在以前房产不愁销的情况下，很多开发商在预算不足
、机构不健全以及各相关部门不沟通的情况下盲目的投标 ，取得土地使用权
，后期也只片面的追求工程按时按质交付使用，不管其造价成本。目前由于形势的变化 ，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识
，不注重对土地成本、施工成本 、资金成本和投资回报率等方面的预算与控制，不仅不能实现企业原先的利润目标 ，甚至会因此产生资金断档的财务风险，导致企业亏损 。

3
、 管理者内部控制意识淡薄

当前我国多数房地产企业管理者的素质不高
。他们大多数从安装、建筑行业起家
，对于企业内部控制认识不足，内部控制意识淡薄 ，理解不全面。例如
，将企业内部控制看成内部牵制制度 。企业管理机构很大一部分都形同虚设，分工不明 ，各监督部门的监督力度不严
，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况
。在经营中他们往往也只注重工程进度和质量，不注重财务部门的资金管理 、成本管理
、风险控制的管理 ，主要表现为企业内部牵制关系混乱、内部财务控制信息的传递不畅和财务成本核算简单粗糙等方面。

4 、 成本控制体系不完善

房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程
，也是企业财务管理的核心和重点，房地产项目的成本主要包括了土地征用费用
、工程费用、材料费用 、安装费用、拆迁补偿费用
、设施费用、人工费用 、开发间接费用等系列成本费用 。项目完工时 ，需要将成本费用根据项目受益对象进行分配
，归集成本，而房地产企业往往只注重工程进度和质量 ，忽视了成本各环节的管理，如成本控制不全面
、开发成本设计不健全以及成本控制过程中没有综合考虑各方面目标
，影响了企业的效益。

房地产企业财务风险的防范对策

鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下 ，房地产企业应从企业生存和发展的战略高度出发
，重视财务管理，积极采取相应措施以控制企业的财务风险 ，提高企业财务管理水平
，实现企业的可持续发展
。

1、强化预算控制管理

房地产企业经营活动是一个非常复杂的过程，企业应当建立良好的预算管理机制 ，做到资金的使用“有章可循”
，控制落实“有章必依 ”，管理“执章必严
” ，以现金流为核心
，对资金筹集 、投资
、成本控制等实施全面的预算管理，才能有效的避免企业损失 ，进而做出科学合理的调整控制，使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。强化预算的控制管理首先要提高企业领导财务预算的认知度
，其次强化企业的现金流管理，按照实现房地产企业价值自动化的目标进行相关活动 。

2、加强成本管理与控制

成本管理是房地产企业资金管理的核心与重点 ，为此
，企业应加强自身成本控制，通过科学的手段对项目各个阶段的成本进行管理与控制 ，以达到降低房价
，提高效益和竞争优势的目的
。其成本管理和控制的措施有：

实行全过程的成本管理。房地产企业不仅要搞好施工过程的成本管理，而且更要注重事前采购成本和事后成本分析的管理 。对投建项目执行成本计划实行监督和控制 ，检查计划的落实
，发现偏差，及时修正 ，保证成本计划的有效控制
。对已完工项目的各项指标完成情况进行分析和评价
，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。

加强各环节的成本控制 。第一 ，采购过程，在保证房屋质量的前提下
，合理选择采购方式，构建完善的采购成本控制体系；第二 ，开发过程
，要熟悉国家和地方关于征地 、拆迁的一系列法规
、政策，在不违规的情况下控制征地、拆迁 、补偿
、安置费的成本；第三 ，勘探设计前期
，按新的招投标规定公开招标确定工程承包单位，以降低工程造价 ，搞好在用建材的管理
，做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地
。加强对囤积在工地上的各种建材的管理 ，采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的各项损失
，减少库存积压，加速资金周转；第四 ，建立二级成本核算管理体系，如向材料部门、工程部门 、经营部门等部门委派成本核算员
，负责做好各环节的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。同时明确规定各核算单位的经济责任 ，实行利益与效益挂钩 。

3、 优化资本结构

房地产企业利用债务资本在适度的负债水平下
，可以减免税收，增加收益 ，提高企业价值
，但债务超过一定限度时，必将导致财务风险提高 ，使债务成本上升
。目前房地产企业处于成交量萎缩
、空置率上升、紧缩政策资金压力较大 、房地产财务风险加大
、供需失衡的状况下
，这就要求加强资金的管理，制定科学合理的资本结构 ，并通过严格执行企业收款责任制度
，延迟资金的流出，加快资金的回流 ，使企业能够保持最佳资本结构状况。目前我国房地产企业财务风险主要来源于自身负债率过高，资本结构不合理
，为此企业应调整自身的发展战略，理性贷款 ，优化自身资本结构 。同时还要做好资金流量预测
，规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金压力和财务的风险，并且要加强在投资初期的预先控制 ，对项目投资进行科学化、专业化调查论证
，将资金的风险降到最低。其方法有：创新融资模式，实现多元化融资；降低筹资风险和缩短预售时间 ，加快销售资金回笼速度等方法优化资本结构
。

4 、加强内部控制管理
，提高财务管理水平

房地产企业因其自身特点决定了房地产投资极易受到社会环境
、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，因此房地产企业首先应建立完善的内部控制制度。制定和有效实施各种业务操作程序的内控制度是为保护房地产开发企业资金 、资产的安全与完整 ，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理
，促进房地产开发企业各项经营活动正常进行的保障 。其次房地产企业项目管理者在执行过程中要避免新官上任三把火的做法，必须持之以恒
、避免虎头蛇尾 ，因为对于房地产企业项目管理来说，如果对计划完成情况不引起高度重视
，对制定好的各项管理制度不严格执行，在思想上存在麻痹轻敌的思想 ，那在后面的工作就会处处被动
，严重影响企业的信誉，最后造成企业的生存危机
。最后在管理过程中财务管理人员还应根据房地产企业自身的经营活动及财务管理的特点 ，结合市场经济发展的要求
，加强基本决策能力，积极探索从征地动迁到工程建设 ，再到商品房营销
，最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化 、制度化的企业财务管理机制。以增加企业的财务效益作为出发点 ，积极开拓融资渠道
，加强企业资金投资营运管理，达到降低资金成本和财务风险的根本目的 。

新形势下我国房地产财务风险问题？

房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡
。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬
、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的 。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的
。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:

2.1 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正 、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置 。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改
、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础
。

2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构 、价格的调控;通过市场信息发布
、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时 、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续
、健康发展 。

2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性 、风险管理与控制能力等
。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式
、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险 。

2.4 利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额 、限制房地产开发贷款
、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构
。应根据保守、确实 、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账
、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度 、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展 。

　论文摘要： 房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一 ，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业
。为此
，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制 ，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展
，也有利于我国国民经济再上新的台阶。

　论文关键词： 房地产 财务风险 防范 控制

　众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业 ，与其它施工企业或建设单位有着质的区别
，是集房地产的开发建设
、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长 、投资额度大
、市场风险大、政策调控风险大的独特特点 ，资本密集性程度较高 。虽然目前大多数房地产企业已由单一的专案公司向集团化运作模式转变
，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点 ，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点
。为此
，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。

　1 财务风险定义

　财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素 ，使企业在一定时期 、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性 。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险
、投资风险、经营风险
。

　2 房地产财务风险防范与控制措施

　2.1 充分市场调研
，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险

　提高管理者的投资风险管理意识 ，在投资决策中要在收益和风险中
，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险 ，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力
，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场 ，或在专案投资决策中稳健性原则保持不够
，过于乐观，以至于当专案与预期出现一定偏差时 ，企业资金就处于紧缺状态
，财务风险也紧随发生 。为此，本文认为 ，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长
，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前 ，必须充分了解城市规划资讯 、周边土地供应及使用情况
、周边房地产开发供应情况及市场需求资讯
，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险 ，要在收益、风险之间进行权衡
，寻求最佳组合。

　2.2 做好筹资风险的防范与控制工作

　企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的
。内因有很多种，可能是不当筹资方式 ，或是企业盲目投资
，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等;外因则更多 ，或因市场行情的不确定因素;或是金融市场的利率 、汇率等 发生变动等
，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲 ，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为
，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：

　一是优化企业资本结构、改变融资模式 。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债 ，做到债务适度
，并合理安排长短期资金
。在国家现有巨集观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式 ，向以银行开发贷款为主
，信托融资
、股权债权定向私募、销售融资 、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保专案资金充裕 ，不至于出现资金链断裂。

　二是建立滚动预算机制
，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析 。企业能否维持下去 ，并不完全取决于是否盈利
，而取决于是否有各种现金用于支出
。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警讯号 ，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施
，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大 ，现金流量预算的准确编制更为重要 。为能准确编制现金流量预算
，房地产企业应根据专案开发及销售计划，采用稳健性原则 ，将各部门具体目标进行汇总
，将未来预期收益
、销售收现、专案付现支出 、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制 ，预测未来现金收支状况
，并以月
、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制 ，及时反映专案现金流量的变动状况
。并在执行过程中
，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时 ，应及时调整，进行收支平衡。

　2.3 加大经营管理力度
，避免财务风险潜藏在于企业内部

　一是加强与完善企业内部控制制度 。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的
。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责 、各项业务的操作流程
、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节 ，在资产处置 、资金排程
、销售结算、提供担保和对外投资等方面
，明确决策人员和执行人员及会计人员 、经办人员与保管人员之间的职责许可权和工作程式 。因此，加强与完善企业内部控制制度 ，使企业的内部控制制度更加规范与科学
，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。

　二是加强与完善企业的成本管理 ，建立目标成本体系
。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分
，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时 ，企业很有可能面临着亏损和破产
，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前 ，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈
，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理 ，将是非常重要的一环 。笔者认为
，成本管理贯穿于专案投资决策、专案建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态 ，合理预计未来成本走势
，合理预测编制专案目标成本，并在开发建设过程中根据材料
、人工价格变化等因素 ，适时修正目标成本
，用以指导专案决策
。

　三是建立专案动态投资测算模型，及时反映专案预期收益变化状况 ，为管理决策提供支撑依据。本文认为
，充分利用资讯化技术，根据专案开发进度及动态成本更新资料 ，结合专案销售预测，按季滚动编制专案收益及现金流量预测
，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映专案资金余缺 ，为决策提供更为科学 、有效的资料和资料
，也有利于对专案实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险 。

　3 结语：

　综上所述 ，房地产企业的财务风险与其它行业相比
，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微 ，提高企业的财务风险管理意识
，认真对待每一专案，对专案进行全过程进行动态投资测算分析 ，加强企业的投资风险
、经营风险及筹资风险的管理
，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展
。

　参考文献：

　[1]张红. 中小房地产开发企业的财务风险与控制[J].现代经济.2008 ，09.

　[2]袁斌. 新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J]. 现代商贸工业.2010，23.

　[3]钱剑. 我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师.2010
，02.

　[4]唐红真. 房地产企业财务管理现状及改进方法[J].企业经济.2005，06.

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