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完善我国的房地产税收制度

首先 ，从我国的税制结构看
，虽然我国以流转税 、所得税为主体税种，实际上大部分税收来自流转税 ，而作为税制结构重要组成部分的财产税只占极少的比种
，一般发达国家财产税类税收收入占10-15%左右，主要指房地产税收。从我国情况看 ，1995年房地产收入约200亿元
，只占税收收入的5%左右，因此 ，必须重视财产类税制 。

其次
，要根据市场经济要求科学的确定税费体系
。要明确税与费的区别，理顺目前房地产业的税费关系 ，必须时有选择地进行费改税。房地产是一个巨大的
、复杂的体系，它和其他部门有着千丝万缕的联系
，但是房地产又是一个独立的产业部门，所以房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中 ，即要贯穿房地产经济的全部过程 。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设生产环节上
，而忽视流通、分配和消费环节的状况，只有这样 ，才能更好地调控房地产资源分配
，促进房地产经济以及房地产经济与国民经济协调地发展
。

再次，规范 、修订现行税种 ，适当开征新税
，本着简并税种，确定合理的税率 ，公平税收负担的原则
，借鉴国外税制改革的经验，在设计房地产税种时把注意力放在房地产权利的保有
、取得和收益三个环节上 ，合理地确定税种和税率。

1.将现有耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费并为农地占用税，以保护有限农地资源
，简化税费种类 。具体来说要做以下几项工作：

①按照新《土地管理法》的规定，根据土地用途管制制度将土地划分为农用地 、建设用地和未利用土地 ，将征税范围扩大到所有农用土地
，包括耕地
、林地、草地 、农田水利用地、养殖水面等
。并且根据不同地类制定不同的征税标准。同时将外商投资企业及个人占用耕地纳入农地占用税纳税人范围，一切占有农用土地进行非农业建设的单位和个人 ，都是农地占用税的纳税义务人
，消除内外资企业不平等竞争地位；

②提高税率 。对目前耕地的肥活程度及地理位置
、单位面积的常年收入、耕地使用年限及生产潜力等各种因素进行分析测算，建议目前税率提高到原来的2倍 ，具体调整幅度为：人均耕地1亩以下的
，税额为4-20元；1-2亩的税额为3.2-16元；2-3亩的，税额为2.6-13元；3亩以上的 ，税额为2-10元
。特别是对经济特区 、经济技术开发区和经济发达地区
，税额可提得更高些，同时取消原有“最高不得超过规定税率的50%”的封顶政策。

③除少数社会减免外 ，其他减免系数一律废止 。对《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第七条中政策性减免予以全部取消，任何单位或部门占用耕地都应缴税
，抑制相互攀比；对于农民建房，即使在建房标准内占用耕地 ，也不宜减半征收。

2.变现行契税为不动产取得税
，扩大不动产取得税征收范围，保护单位和个人依法取得土地使用权的权利
。

3.逐步取消城镇土地使用税 ，将土地使用税纳入地租的体系
，确保国家租收益的实现。其理由首先在于现有城镇土地使用税的目的是调整土地级差收入，这明显具有地租的性质 ，通过地租体系实现这一功能有利于解决租税费混乱的局面
，更加合理；其次，现行计入房产价值的土地既从价计征了房产税 ，又从量计征城镇土地使用税
，存在重复征税的问题，解决这一问题的最佳出路在于将城镇土地使用税纳入地租体系 。当然 ，它的实现有赖于科学
、有效的地租体系的建立和城镇土地使用税取消的渐进性和有序性
。

4.开设空地税，调控土地利用效率。在空地税中下设闲置土地税和荒芜土地税两个税目 。所谓闲置土地税
，是对可利用而逾期尚未利用，或作低度利用的土地 ，就闲置土地面积课征的税收
。开征闲置土地税目的目的是为了促进土地的有效利用
，而非增加税收。对闲置一年以内的土地，依一定的比例征收闲置土地税；闲置一年不满两年的 ，加倍征收；闲置满两年的
，收回国有土地使用权 。同时不再征收闲置土地费，以免重复征收
。所谓荒芜土地税 ，是对可以利用而逾期仍未利用
，或作低度利用或违法利用的农用土地所课征的税收。开征荒芜土地税的目的在于促进农用土地尤其是耕地得以有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费 ，而不以增财政收入为目的 。

5.修订土地增值税
。扩大土地增值税征税对象范围
，完善土地增值税税目，科学合理界定土地增值额 ，适当降低房地产增值税率，以提高规范运作的房地产产业的税后利润率
，从而发挥房地产业作为经济支柱产业的作用。

6.强化税收征收管理，要针对房地产业经营的特点 ，采取切实有效的征管手段
，制定严密规范的征管制度，强化和提高房地产税收制度组织收入和宏观调控的能力 。

如何看待正在推进的房地产税？

给人一篇类似的吧！ 房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1 、房地产行业企业纳税意识不强。目前 ，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的
，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业 ，在税收方面享有优惠
、得到“照顾 ”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚
，特别是对预收房款、以房抵顶工程款 、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少
。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家 ，其中
，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业 ，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续
，但是，除本地一家企业外 ，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续
，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续 ，另2户企业仍在催办过程中。 2
、房地产行业企业财务核算不健全 。一是财务制度混乱
。帐务不全
，有的甚至根本没有帐。二是收入不实 。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票 ，预收款长期挂在帐上
，不作收入，有的甚至无账可查
。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长 ，与建安施工企业结算不及时
，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少 ，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支
，造成收入 、成本不配比，因而无法核实其真实成本 ，也就无法真实反映企业盈亏情况 。有的按预计数开具收款收据入帐
，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证
。 3
、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点 ，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户
，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理 ，但按照国家政策的规定
，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天 ，应该接受经营地税务机关管理 。流动性强的特点给税收管理带来一定困难
，稍有疏松，极易形成漏征漏管
。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所 ，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重
，经营行为隐蔽 、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位 ，这些供货商偷逃税更有了可乘之机
，造成国家税款流失 。 5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款 ，有的用建筑材料发票冲抵售房款
，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应
。 6
、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业 ，由于房地产市场尚不规范
，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强 ，对管理人员的综合业务素质要求比较高 。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策
，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策
。国税人员由于受传统的“两税
”影响，所得税分享制度改革后 ，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业
，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。 7、税收管理外部环境有待改善 。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定 ，但现实中由于部门利益驱使
，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善 ，更增加了管理难度
。此外
，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系 ，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够
，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。 二 、规范房地产行业税收管理的对策 1
、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导 。一是通过印发宣传材料、宣传手册 ，在新闻媒体 、税务网站上开辟宣传专栏
，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人
、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策 ，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度
，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险
。还可通过设立招商引资绿色通道 ，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作
，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策 ，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用
，最大限度地争取地方政府的支持 。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识 ，使之熟练掌握税收知识和办税技能
，用诚心 、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府
、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合 ，留住外来商家
。 2、强化培训
，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策 、其他国家政策
、生产经营、财务管理 、征管技巧等诸多方面的知识培训 ，提高他们的理论水平和征管技能 。 3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实
，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实
、准确完整的纳税资料的纳税户 ，可以采取核定征收管理方法
，包括定额征收和核定征收
。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额 ，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 4 、提高房地产领域税收管理信息化水平 。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理
，包括税务登记
、纳税申报、税款征收 、发票管理
、税源监控、税源分析 、情报交换
、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息 ，努力实现房地产行业登记管理的及时性 、纳税申报的准确性
、税源监控的有效性和行业管理的规范性
。 5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理 。考虑到目前挂靠户 、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”
，必须加强对建安公司
、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理
。 6 、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户
、挂靠户、承包户以及以房易地 、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控 ，同时抓好房地产行业专项稽查
，堵塞漏洞 。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的 ，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个
、震慑一片的作用
，确保房地产业税收不流失
。 7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度 ，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得 、使用的发票
，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用 ，对预收款项收据列入发票进行管理 。 8
、加强部门配合
，开展综合治税
。房地产开发涉及面广，有时会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合 、健全协税护税网络
、开展社会综合治税提出了更高的要求 。建议在原有协税护税组织的基础上 ，各乡镇政府、县直各部门 、各企事业单位、行政村
、居委会都要确定一名综合治税信息员
，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航 ，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格纳税户登记管理
。建立工商、国税 、地税
、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度
，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管 ，确保业户及时办理税务登记，及时纳入正常管理；财政、计划 、经贸
、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料
，建筑施工企业必须依法开具、使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。

采纳哦

房地产税收是一个综合性概念 。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收 ，在我国包括房地产业营业税 、企业所得税
、个人所得税、房产税 、城镇土地使用税
、城市房地产税、印花税 、土地增值税、投资方向调节税
、契税、耕地占用税等
。

我国相关法律规定
，房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳。产权出典者，由承典人交纳；产权所有人 、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者 ，均由代管人或使用人代为报交 。

城镇土地使用税：以土地为征税对象
，以实际占用的土地面积为计税依据
。

土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据 。

耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收
。

契税：以转移土地
、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据 。

房产税的征税对象是房产
。所谓房产 ，是指有屋面和围护结构
，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习 、工作
、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙 、暖房
、水塔、烟囱 、室外游泳池等不属于房产 。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 ，对房地产开发企业而言是一种产品
，因此，对房地产开发企业建造的商品房 ，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租
、出借的商品房应按规定征收房产税
。

实施目标编辑

2012年9月20日
，国家税务总局政策法规司巡视员丛明透露，下一步房产税将扩大试点范围 ，并逐步建立房地产税制度。房地产税最终会在全国实施 。 [9]

他强调
，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税 ，如果按照评估价值则是房地产税
，评估价值里包括了地价
。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房 ，房地产税则不是为了调控。 [9]

上海和重庆已开展房产税试点
，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度 ，“目标是消灭房产税
，建立房地产税 ”

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