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【央视新闻客户端】
今日沪深两市在高位窄幅振荡整理 ，两市振幅分别为0.94%和1.21% ，终盘沪市报收小阴十字星，深市不是小阳十字星 ，量能与昨日基本持平 ，但两市资金净流出却达到了百亿元之巨!正如本博前日在收盘分析指出的那样：以诱多方式完成反弹目标后，经过后市短暂的维持高位出货后，将不可避免出现长阴杀跌!今日创业板暴跌可以说是大盘将出现暴跌的一个引子 ，金融地产从表面上看资金净流入超过11亿元 ，但是房地产所面临的政策性风险挥之不去，并且将传导到银行板块 ，因此 ，近日房地产板块反弹的内涵是在博傻，势必将步创业板之后尘 ，同时还将连带到与其相关的行业板块。纵观当前各行业板块 ，无一板块可以成为真正率领大盘走出大逆转行情的领头羊，哪怕是最大权重的银行板块 。而且各行业板块由于各自存在的不足而使得即便偶有领涨也终究只是一日情 ，难以形成持续板块轮动领涨 ，那么怎么可能会在调整尚未到位的情况下大逆转呢?这是广大投资者应该认真思考的重要问题 。从技术指标来看，沪市在完成了反弹0.5的位置即2302.5点后 ，连续三个交易日放量滞涨 ，按照日均线貌似日趋完美的图形，大盘应该是强有力的带有向上跳空缺口的突破性上涨行情才合逻辑，可事实上是在做拉高出货!尤其是今日盘中创出新高后回落 ，且巨量资金出逃 ，这不是诱多难道是所谓的洗盘?日线布林指标上轨在连续被突破三个交易日的今天，沪市最终报收在上轨下方 ，而深市虽然仍报收在上轨的上方 ，但是在一个完全还没有形成真正强者恒强的市况下，势必将逼迫股指回到上轨下方 ，这也就意味着大盘已经失去了强攻的技术支持 ，而不支持大盘反弹的另一个KDJ指标同样提示了大盘不可避免的要进行调整。看一看当月期指今日高点被上轨所压，就不难得出今日冲高回落实则是调整的预演 ，也是主力利用广大投资者思涨而追高的心理 ，维持高位大肆派发获利筹码，全天的振幅波动以及收盘两个十字星 ，却有百亿元出逃 ，不正是诱多吗?
11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中 ，有26家房企的股价涨幅超过5% ，其中融创、世茂 、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨 。
地产股 、债大幅上涨与一则传言相关 。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标 ”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播 ，随后更为详细的版本内容流出 ，资本市场一片欢腾。
经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风 ，传言内容虽有细节上出入 ，但大部分内容“基本靠谱 ” 。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观 ，这些政策并非外界所认为的放松 ，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整 。
一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来 ，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况 ，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。
这种略显保守的判断不是没有依据 ，从各方透露的消息看 ，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。
而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后 ，重申调控按之前条款执行 ，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变 。
利好：部分政策落地
在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：
第一 ，并购贷将不纳入三道红线指标；第二 ，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三 ，存量项目银行可展期 、不降级；第四 ，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉 。
对于传言的相关内容 ，多个金融机构人士表示基本“靠谱 ” ，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债 ” ，而不是所有并购贷 。
他表示 ，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限 ，一方面 ，并购贷额度相对较小，获取门槛较高 ，并非所有房企都能拿到；另一方面 ，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱 ，与收并购和降档相比 ，“活下去 ”更重要 。
相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露 ，具体执行层面遵循因城施策的原则 ，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化 ” 。
截至目前 ，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见 。
一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报 ，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量 ，较为明显；按揭贷则以清理存量为主 ，市场层面的传导不明显 。
现实：流动性现小幅宽松
多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动 ，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜 。
11月9日 ，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后 ，世茂还以香港中环物业做抵押 ，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资 。受此消息影响 ，世茂集团旗下股 、债持续上涨 。
同一天 ，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。
同样受好消息影响的还有中国奥园 ，11月10日消息 ，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持 。受消息影响，10月10日和11日 ，奥园股价涨幅均超过10% ，国内信用债和美元债价格也大幅上涨 。
另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资 ，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。
一系列融资活动的展开 ，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险 ，也为房地产行业注入了信心 。
除了来自金融端的消息 ，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交 。
11月5日 ，武汉市政府下发通知 ，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。
探因：层层收紧挤压
9月底以来 ，中国恒大、花样年 、当代 、宝能、阳光城 、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险 ，并有进一步蔓延的趋势 。
多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难 ，一方面与房企自身有关 ，另一方面也与相关政策过度执行有关 。
下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几 ，房地产市场成交开始持续下滑 ，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。
楼市成交持续下滑及按揭减少 ，使得房企回款能力大幅度下降 ，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右 ，回款能力下降 ，也使得金融机构对房企违约预期直线上升 。
在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制 。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款 ，就限制你提款 ，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报 。
而部分有信托借款的项目 ，相应的公章和账户被质押给信托机构 ，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制 ，“你的公章 、财务章都给了信托公司 ，对方不配合，项目没法把回款汇到集团 。 ”上述房企人士表示。
与此同时 ，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款 ，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为 ，金融机构即可要求进行提前还款 ，这也是通常意义所说的抽贷。
金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系 。据央视报道，9月下旬 ，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视 ，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控 。
同时，9月以来 ，多家信托机构相关高管被查 ，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控 ，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款 。
一家20强房企人士告诉经济观察报 ，在市场下行、回款艰难的背景下，9月 ，银行和信托同时抽贷 ，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一 。
雪上加霜的是 ，恒大出现流动性风险后 ，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来 ，多数城市加强了对预售资金的监管 。
而且 ，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停 ，其他渠道融资也变得困难起来 。“不是因为监管不给批额度 ，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债 ，导致很多债发不出来 ” ，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧” ，该人士强调 ，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因 ，但大部分都是外部因素造成 ，“账上有钱，但提取不了，资产也有 ，但很难变现” 。
阳光城高管告诉投资人 ，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金 ，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人 ，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数 。“如果还不调整 ，可能还会有其他房企出现问题。 ”上述20强房企人士表示 ，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底 ，监管层对房企的困难程度有了一定掌握 ，金融机构从严执行的情况有所好转 。
后续：松紧仍有尺度
9月底以来，央行、银保监会 、银行间交易商协会及住建部 、地方政府等相继召集相关房企开会 ，对企业、市场及行业现状进行摸底 。每一次摸底之后 ，均会释放出一些利好消息。
多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后 ，银行机构对房企的态度开始有所改善 ，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动 ，但整体额度不大 ” ，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放 ，但对房企而言是杯水车薪 ，“当时还是受‘两个上限’管控，如果监管层没有明确的意见 ，银行是不敢私自突破的” 。
监管层介入 ，金融机构对房企抽贷也有所缓解 。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为 ，“我们了解 ，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整 ”。
不抽贷意味着房企失血有所减少 ，但无论是房企自身回款和融资能力 ，还是对预售资金提取方面，依然困难重重 。
上述房企人士介绍 ，在当前环境下 ，包括金融机构 、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有 ，但比较松 ，很容易提取，现在不仅严格了 ，而且对资金限制的规模也增加了 ” 。
一家金融机构人士认为 ，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间 ，很多银行由于没有房贷额度 ，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。
多数金融和地产人士认为 ，如果能在两方面进行适度调整 ，可以让更多房企避免发生流动性风险 。第一，主体信用评级下调后 ，金融机构不抽贷；第二 ，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内 。
11月11日，主要商业银行召开会议 ，布置和落实有关房地产贷款相关政策 ，但具体如何落实，截稿前 ，还未有进一步明确的信息。
而此前传出放松限购 、限售政策 ，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房 ”的沈阳市，也在11月11日表示 ，仍按原调控政策执行 。
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