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税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言 ，税收筹划得当
，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负 ，增加企业的利润和可用资金
，提高企业的竞争力，有效维护企业权益 ，使自身价值达到最大化
，促进企业良性发展 。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧
。

一 、土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权
、房产产权的行动 。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断 ，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划
。

①房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定
，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言 ，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移
，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围 。房地产开发公司可以利用这种建房方式 ，在开发之初确定终极用户
，实施定向开发，以达到减轻税负的目的 ，防止开发后销售缴纳土地增值税
。

②合作建房

税法规定
，对于一方出地，一方出资金 ，双方协作建房
，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的 ，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划 。如果某房地产开发公司领有一块土地
，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供 ，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用
，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本 ，加强了市场竞争力
。未来再做处理时
，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大 ，适用的税率越高
，缴纳的税款就越多 。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率 ，从而达到降低税收负担的目的
。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目
，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定 ，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划 。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的
，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额
。其他房地产开发费用 ，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高
，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高 ，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明
，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资 ，预计利息费用较少
，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用 ，对实现企业价值最大化有利 。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定
，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 ，免征土地增值税
。如果增值额超过扣除项目金额20%的
，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额 。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的 ，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定
。

房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话
，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内 ，以失掉免税待遇。要降低增值率
，要害是降低增值额 。

二、房产税筹划

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种
。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳 ，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据
，税率为12%。

对于从价计征，因为它是按房产余值计税 ，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少
，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料 。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征 ，房钱的大小直接决议了房产税的多少
。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时
，往往将水费 、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金 ，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费
、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘
，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目 ，通过“其他应收应付款 ”进行核算
，从而减少应纳房产税的税基 。

三 、变房屋销售为股权转让

按照现行税法规定，以不动产投资入股 ，介入接受投资方的利润调配
，独特承担投资危险的行为，不征收营业税 ，而且自2003年1月1日起
，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税
。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人 ，则可以斟酌先以不动产投资入股
，再向购买方转让股权的房地产销售方式 。

如何完善我国房地产税收

近年来，由于部分城市房价上涨过快 ，投机投资性购房比重有所上升，许多人建议通过税收政策来抑制投机投资性购房并以此实现房地产市场的稳定发展
。国研中心市场经济研究所副所长邓郁松对21世纪经济报道分析
，“这一政策建议的出发点是好的，但有必要从理论上和实践上理清税收政策的目标及其对房地产市场的影响 ，在此基础上再审慎调整完善相关政策。
”

邓郁松分析
，从理论上说，不论是在房地产交易和收益环节征税 ，还是在持有环节征税
，都会加重购房人的负担 。因此，完善房地产领域的税收政策 ，宜从完善税制的目标出发
，客观认识税收政策调整对房地产市场的影响，进一步从供需关系层面考虑完善相关调控政策
。

房产税无法抑制高房价的上涨

《21世纪》：交易环节税率调整对房地产市场的影响？

邓郁松：2005年以来 ，我国开始将调整营业税
、契税等交易环节税率作为房地产调控的重要政策工具之一。税率调整的最初出发点是为抑制投资投机性需求
，2008年金融危机发生后又作为鼓励住房消费、稳增长的重要政策工具 。

从理论上说，在其他条件不变的情况下 ，降低交易环节税费将会带来交易量的上升和价格的下降，增加交易环节税费则会降低交易量并推升房价。

需要指出的是
，我国在房地产市场的历次调控中，税收政策和金融政策通常是同时同向调整 ，表现为同时降低利率 、降低交易环节税费或同时提高利率
、提高交易环节税费
。同时同向调整金融政策和税收政策虽然意在调控市场
，但可能忽略了住房金融政策和税收政策调整对房地产市场的作用机理并不相同。

虽然降低交易环节税费会带来交易量的上升和价格的下降，但降低利率、降低首付则会提高居民的购买力进而带来交易量的上升和价格的上涨 。由于金融政策调整对房价的影响更为显著 ，金融政策和税收政策同时调低的综合结果是交易量的大幅上升和价格的较大涨幅
，这使得很多人误认为降低交易环节税费会推高价格
。未来房地产市场调控宜重视区分金融政策和税收政策调整对房地产市场的不同影响，更好地完善相关政策。

《21世纪》：许多国家为什么在持有环节征收房产税的？

邓郁松：国际上许多国家都征收房产税（property tax） ，房产税本质上是对房屋征收的财产税 。房产税具有税基广泛 、不可移动、征收透明等特点
，有利于地方政府形成稳定的收入来源，也具有一定的收入分配调节功能 ，因此国外普遍将房产税作为基层政府的重要税源
。

房产税主要用于当地教育
、消防、公共服务等支出。由于各国征收房产税的目的是为基层政府财政筹集资金
，因此普遍根据以支出确定收入的方式确定房产税的税率 。房产税税率一般相当于房屋价值的0.5%-3%
。房产税税率根据当地财政支出需要确定客观上造成房价高的城市相对较低的税率就可以筹集足够的财政收入，而房价低的城市则需要较高的税率才能够筹集足所需的财政收入。

即税率高是由于房价低 ，而不是税率高抑制了房价 。国内有不少人根据国外房产税与房价的反向关系建议国内可以通过征收房产税抑制房价，这实际上是颠倒了房产税和房价的关系
。

《21世纪》；如果在持有环节征收房产税
，这将对房地产市场产生哪些影响？

邓郁松：从主要国家房地产市场波动和房价变化情况看，房产税无法成为实现房地产市场持续稳定运行的有效工具。

美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税 ，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的大幅波动
，也没有避免次贷危机的爆发 。英国 、日本
、西班牙等国有非常完善的房产税，但既未解决部分城市的高房价问题 ，也未能实现房地产市场的平稳发展。德国是少数几个房地产市场发展较为平稳的国家之一
，但德国房地产市场平稳的主要原因是其首付较高、住房贷款以固定利率为主以及物价水平较为稳定带来利率水平较为稳定的结果
。

将房产交易税费稳定在尽可能低的水平上

《21世纪》：对中国制定房产税政策，你有哪些这建议？

邓郁松：首先 ，需要进一步降低房地产交易环节税费
，鼓励梯度消费。根据2010年我国人口普查数据和近年来住房竣工等数据测算，截至2015年底 ，我国城镇家庭户户均住房已达到1.1套 。随着我国住房存量规模的持续扩大
，居民开始更多通过“卖旧买新”  、“卖小买大 ”的方式改善住房条件
。

由于我国住房市场供求关系发生重大变化，建议进一步降低房地产交易环节的各种税费。降低交易环节税费不仅会降低居民换购住房的成本 ，有利于扩大交易量并降低房价，不断改善居民居住水平
，而且居民换购住房会对房产中介
、建材、家具家电 、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响 。从促进房地产市场稳定发展的目标出发 ，宜将交易环节的税费稳定在尽可能低的水平上
，并且不再频繁调整
。

其次，从完善税制的目标出发继续推进房产税试点和改革。我国从2011年开始在上海和重庆两市试点征收房产税 ，但目前上海和重庆的房产税试点更重视引导个人合理住房消费和调节收入分配的功能
，而不是将其作为筹集地方收入的主要税源 。

从用途看，两市的房产税收入全部用于住房保障等方面支出 ，这也与国际上大多数国家的房产税用途存在显著差异
。目前社会各界对房产税的讨论也多是从抑制投机投资性需求
、实现房地产市场稳定发展的角度出发
，而忽视了筹集财政收入这一根本目标。建议从完善税制的目标出发，在明确房产税中长期定位的基础上 ，继续推进房产税的相关工作 。

《21世纪》：在房产税之外
，我们应该如何完善房地产调控政策？

邓郁松：近年来房地产市场的大幅波动，特别是部分城市房价上涨过快 ，仍需要通过进一步完善相关政策加以解决
。

从世界范围看，不论是房地产泡沫问题还是严重的供给过剩问题
，主要与两个因素有关，一是与住房金融政策有关 ，如美国、日本等国房价过快上涨的阶段都与当时的低利率相关
，房地产泡沫的破裂则出现在低利率后的持续大幅升息，而首付比例低的国家房地产市场受利率变化影响更为显著。二是与土地和规划政策有关 ，如目前纽约 、伦敦等国际性大都市受土地供应不足和规划限制
，新建住宅量难以满足需求，这是国际性大都市房价普遍较高的重要原因 。我国北京等热点城市也因住宅用地供应不足造成商品住宅供应量持续下降。部分三四线城市则因短期内土地供应量过大带来严重的供给过剩问题
。

从房地产市场持续稳定发展的目标出发 ，要抓住供求关系这一造成市场波动的主要矛盾
，更加重视实行中性的住房金融政策，并根据人口总量和结构变化情况合理确定住房供应量。人口大量流入是大城市房价高于中小城市的一个重要原因 ，实行区域协调发展战略有助于改变人口流动状况
，进而改变部分城市房价过高的问题 。从抑制投机性需求的角度出发，也宜重点考虑信贷政策和适当的限购政策 ，而不是税收政策
。

完善我国的房地产税收制度

首先，从我国的税制结构看
，虽然我国以流转税
、所得税为主体税种，实际上大部分税收来自流转税 ，而作为税制结构重要组成部分的财产税只占极少的比种
，一般发达国家财产税类税收收入占10-15%左右，主要指房地产税收。从我国情况看 ，1995年房地产收入约200亿元
，只占税收收入的5%左右，因此 ，必须重视财产类税制 。

其次
，要根据市场经济要求科学的确定税费体系
。要明确税与费的区别，理顺目前房地产业的税费关系 ，必须时有选择地进行费改税。房地产是一个巨大的、复杂的体系
，它和其他部门有着千丝万缕的联系，但是房地产又是一个独立的产业部门 ，所以房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程 。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设生产环节上
，而忽视流通 、分配和消费环节的状况，只有这样 ，才能更好地调控房地产资源分配
，促进房地产经济以及房地产经济与国民经济协调地发展
。

再次，规范、修订现行税种 ，适当开征新税
，本着简并税种，确定合理的税率 ，公平税收负担的原则
，借鉴国外税制改革的经验，在设计房地产税种时把注意力放在房地产权利的保有
、取得和收益三个环节上 ，合理地确定税种和税率。

1.将现有耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费并为农地占用税
，以保护有限农地资源，简化税费种类 。具体来说要做以下几项工作：

①按照新《土地管理法》的规定 ，根据土地用途管制制度将土地划分为农用地 、建设用地和未利用土地，将征税范围扩大到所有农用土地
，包括耕地
、林地、草地 、农田水利用地
、养殖水面等
。并且根据不同地类制定不同的征税标准。同时将外商投资企业及个人占用耕地纳入农地占用税纳税人范围，一切占有农用土地进行非农业建设的单位和个人 ，都是农地占用税的纳税义务人
，消除内外资企业不平等竞争地位；

②提高税率 。对目前耕地的肥活程度及地理位置、单位面积的常年收入 、耕地使用年限及生产潜力等各种因素进行分析测算，建议目前税率提高到原来的2倍 ，具体调整幅度为：人均耕地1亩以下的
，税额为4-20元；1-2亩的税额为3.2-16元；2-3亩的，税额为2.6-13元；3亩以上的 ，税额为2-10元。特别是对经济特区
、经济技术开发区和经济发达地区
，税额可提得更高些，同时取消原有“最高不得超过规定税率的50%
”的封顶政策
。

③除少数社会减免外 ，其他减免系数一律废止。对《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第七条中政策性减免予以全部取消
，任何单位或部门占用耕地都应缴税，抑制相互攀比；对于农民建房 ，即使在建房标准内占用耕地，也不宜减半征收 。

2.变现行契税为不动产取得税
，扩大不动产取得税征收范围，保护单位和个人依法取得土地使用权的权利
。

3.逐步取消城镇土地使用税 ，将土地使用税纳入地租的体系
，确保国家租收益的实现。其理由首先在于现有城镇土地使用税的目的是调整土地级差收入，这明显具有地租的性质 ，通过地租体系实现这一功能有利于解决租税费混乱的局面
，更加合理；其次，现行计入房产价值的土地既从价计征了房产税 ，又从量计征城镇土地使用税
，存在重复征税的问题，解决这一问题的最佳出路在于将城镇土地使用税纳入地租体系 。当然 ，它的实现有赖于科学、有效的地租体系的建立和城镇土地使用税取消的渐进性和有序性
。

4.开设空地税
，调控土地利用效率。在空地税中下设闲置土地税和荒芜土地税两个税目 。所谓闲置土地税，是对可利用而逾期尚未利用 ，或作低度利用的土地，就闲置土地面积课征的税收
。开征闲置土地税目的目的是为了促进土地的有效利用
，而非增加税收。对闲置一年以内的土地，依一定的比例征收闲置土地税；闲置一年不满两年的 ，加倍征收；闲置满两年的
，收回国有土地使用权 。同时不再征收闲置土地费，以免重复征收
。所谓荒芜土地税 ，是对可以利用而逾期仍未利用
，或作低度利用或违法利用的农用土地所课征的税收。开征荒芜土地税的目的在于促进农用土地尤其是耕地得以有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费 ，而不以增财政收入为目的 。

5.修订土地增值税。扩大土地增值税征税对象范围
，完善土地增值税税目，科学合理界定土地增值额 ，适当降低房地产增值税率
，以提高规范运作的房地产产业的税后利润率，从而发挥房地产业作为经济支柱产业的作用
。

6.强化税收征收管理 ，要针对房地产业经营的特点，采取切实有效的征管手段
，制定严密规范的征管制度，强化和提高房地产税收制度组织收入和宏观调控的能力。

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