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房地产税改革试点是上海和重庆，十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定 ，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

这次的房产税的实施有的人喜欢，有的人不喜欢
，这项费用的实施对于普通人还是有一定的影响，现在是有几个试点的试点 ，但是还是有大多数人不懂也不是很了解 。

房地产税立法与改革的目的是想要促进房地产市场上的平稳健康发展
，引导合理消费和土地资源的节约利用，减少浪费资源 ，稳定房地产的价格
，过快的房价上涨，和将来导致房价产生剧烈下跌的情况出现
。

简单地说 ，这次试点的征税对象只包括城镇住房
，纳税人为房东，试点的期限为5年 ，试点结束后再正式立法
，意味着留有较长的时间房地产税全面开征落地，同时也给投机炒房者撤离市场留足了时间。

地产圈十大政策：哪些加码调控？哪些边际宽松？

房地产税改革试点：税收定位和征管难点

文/范子英

发于2021.11.15总第1020期《中国新闻周刊》

中国的房地产税改革 ，历经了“试点—立法—再试点 ”的循环 。

2011年在上海和重庆两地试点房产税之后，于2013年提出了房地产税的改革方向是“立法先行
”
。在经历了8年的尝试之后
，于2021年的5月份重启了房地产税的改革试点，将通过多地试点来总结经验 ，为将来的立法工作打下基础
，由此可见这个税种的重要性和复杂程度。

2021年10月，全国人大常委会根据《中华人民共和国立法法》 ，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作
，并根据《立法法》将授权期限确定为5年 。房地产税也一改往日的“但闻楼梯响，不见人下来” ，正式拉开了序幕。按全国人大常委会的授权决定
，房地产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则
。

新试点定位“引导住房合理消费 ”

正确理解现阶段的房地产税 ，要把握两个“不同
”：新时代的不同
，与西方国家的不同。

自2013年党的十八届三中全会开始，关于房地产税改革的表述 ，往往都跟“健全地方税体系”同时出现，房地产税的最主要功能是为了弥补地方主体税种的不足 。这是与中国的税收体制和改革相关的
。

一方面
，中国是一个以间接税为主的国家，间接税占全部税收收入的70％ ，间接税大多数是比例税率
，无法根据企业利润或者个人收入进行调节，在终端消费甚至还是累退的 ，因此间接税占比过高
，不利于收入再分配。

另一方面，随着2002年所得税分享改革和2016年全面“营改增 ” ，中国的前四大税种没有一个是地方税
，要么是中央地方共享税（增值税 、企业所得税、个人所得税），要么就是中央税（消费税） ，而前四大税种占中国全部税收收入的比重高达78％ 。

不过
，全国人大关于房地产税改革试点的定位是“引导住房合理消费”，因此中国的房地产税的征收范围一定是相对较窄的
。我们依据上海市住房持有数据 ，发现如果采用人均60平方米的免税面积，前80％的家庭是不用交税的。由于征税范围有限
，房地产税的税收收入也会相对有限，其取代现有前四大税种的可能性非常小 ，因此短期内不足以构成地方主体税种 。

房地产税在西方国家是一个常见的税种
，虽然在不同国家的称谓不同，但总体上呈现了三个相同的特征：首先是基层辖区的主要税种和主要财政收入来源 ，高层级政府几乎不分享该税种的收入；其次是普遍征收
，很少有免税的规定；最后是地区间的税率存在较大差异，税率标准由各地方自由决定
。

房地产税在西方国家的这三个特征 ，与该税种的使用用途直接相关。大多数国家都将该税种作为地方提供公共服务的主要资金来源
，将收税和支出的权力交给基层政府，让他们互相之间展开竞争 ，以最低的税收成本提供最高质量的公共服务
，从而对基层政府的财政扩张行为进行约束 。从居民角度来说，居民可以采取“用脚投票
”的方式选择自己的居住区 ，那些公共服务更好的辖区会吸引更多居民，从而推升房价
，辖区的房地产税收入也因此增长，由此可以提供更好的公共服务
。

中国房地产税的定位与西方国家是完全不同的 ，一方面
，房地产税的收入相对有限，无法保障基层政府的运转和公共服务的提供 ，基层财政还是要依赖于上级政府的财政转移支付；另一方面
，影响中国住房价格的高质量公共服务，其财政资金来源往往也是高层级政府 ，例如医疗
、交通、教育等
，一刀切地将房地产税收入划归基层财政，也会带来地区间的不公平。

中国现阶段的房地产税 ，其主要的作用是调节效应
，而非水平效应 。在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用 ，是实现共同富裕的重要抓手。

房地产市场在近年来的蓬勃发展，产生了巨大的财富效应
，居民之间的财富差距远大于收入差距
。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面积超过300平方米 ，而最低的5％家庭的人均住房面积不到15平方米
，并且这种财富效应往往又来源于政府的公共投入，例如交通基础设施 、环卫绿化
、公共服务等等。

房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税 ，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税
，从而做到了税收的公平 。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税 ，也就很容易得出几个基本原则：

首先
，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应 ，要优先保障居住需求
，一定范围的免税条款（面积或套数）会将约80％的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20％以下
。

其次 ，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税
，要与个人所得税进行靠拢。累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标：房住不炒 。

最后 ，这次的房地产税试点
，一定会动存量房产
。上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱 ，即便如此
，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用。房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有 ，无论是存量房还是新购房
，都要纳入征税范围 。

产权问题和信息共享是征收难点

房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全 ，其征收难度还是非常大的
。

首先就是产权问题。中国的房产产权形式复杂
，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据 ，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房
，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的；此外 ，还有一些房产虽然是完整产权
，但是并不属于商品房，例如经济适用房、机关和事业单位的福利房 ，以及一些共有产权的住房
，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的 。

另外一个征税依据是租金收入 ，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12％是应纳税额
，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息
。

我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题 ，因此需要把握两个基本原则
，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。

其次是部门间的信息共享难题 。住房产权管理在住建部门 ，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税
，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新 ，要做到完全的开放
，难度还是存在的。

上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的“抓手” ，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息
，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息
。这种“抓手 ”之所以有效 ，是因为住房交易环节涉及其他税收
，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点。

此次的房地产税试点之后 ，缺乏一个清晰的时间节点
，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据 ，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务
，则需要另外核算 。

最后是居民的策略性选择
。任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应 ，往往都是采取策略性行为去避税。

大多数住房市场的调控政策
，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控 ，就选择拆分家庭
，例如2010年的住房限购政策就导致了“假离婚
” 。而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税 ，就通过多个家庭合买的方式
，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中 ，有22％是两个以上家庭共同持有
。

这次的房地产税试点
，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处 ，二来也是要避免对社会造成不良影响。

集中供地 、整治“学区房”炒作
、清查经营贷……这些政策在践行“房住不炒 ”的同时，更为行业未来发展指引方向 。

2021年已经进入尾声
。这一年
，密集调控成为楼市关键词之一，无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。

新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策
” ，集中供地、整治“学区房”炒作 、清查经营贷
、二手房指导价、限跌令 、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒 ”的同时
，更为行业发展指引方向 。

值得关注的是，虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主 ，但是年底的降准以及官方的多次表态
，包括支持刚需购房
、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等，暖风频吹 ，政策调控出现边际宽松
。在业内人士看来
，未来的房地产政策，在守住“房住不炒
”这个底线的同时 ，会有更多政策支持房地产健康发展。

密集调控成为2021年楼市的关键词之一
，深刻影响房地产行业的走向与变局 。

1 、22城集中供地

集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初，北上广深四个一线城市以及南京
、苏州、杭州 、厦门
、福州、重庆 、成都
、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式 ，即集中发布出让公告，集中组织出让活动
，每年不超过3次
。

集中供地下，各地土地出让政策也发生着显著变化 ，尤其是从第二轮集中供地开始
，土拍规则趋严，控制溢价率 、提高房企准入门槛
、强化房地价联动、现房销售 、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。

将流散式的土地出让变为集中出让 ，并辅以各种竞拍新规
，减少房企过度竞争
、哄抬地价的现象，降温土地市场 ，进一步坚定了“房住不炒 ”的总基调
，有助于实现“稳地价、稳房价 、稳预期
”的目标 。

2、整治“学区房”炒作

炒作“学区房 ”房价并非新鲜事，但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区
”
。

下半年以来 ，从中央到地方
，从一线城市北京
、上海、广州 、深圳到二线城市合肥
、西安、成都等，均发布相关政策整顿“学区房”炒作 ，通过多校划片 、教师轮岗制度
、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房 ”降温。

以北京为例，今年加大对“学区房
”的监管力度
，不仅严格执行多校划片 、派位入学政策，还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一 。

在业内人士看来 ，相比普通房产
，“学区房 ”的需求更刚性，是房价上涨的重要因素 ，也成了房地产调控的“牛鼻子
”
，将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位，不仅说明“学区房 ”炒作的严重性 ，还彰显中央对“学区房
”管控的导向
。

3
、清查经营贷

严防经营贷资金违规流入
，成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日，银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》 ，提出加强借款人资质核查 、加强信贷需求审核
、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理 、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理
、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求 。

此后
，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演，北京 、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市 ，上海
、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度
。

今年4月份公布的排查结果显示，深圳公布通报提前收回21笔 、5180万元涉嫌违规贷款
，广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元，北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元；上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市 ，共计3.39亿元。

房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛 ”
，金融化
、泡沫化现象严重，而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆 ，经营贷违规流入楼市
，不仅助涨房价，还产生巨大风险 ，诸如抽贷导致的房屋断供被拍等 。对于经营贷的严查
，势必将挤压泡沫，从根源上严控炒房乱象
。

4、二手房指导价

为了抑制楼市过热 ，今年2月份
，深圳出台严厉的调控政策，建立二手房成交参考价格发布机制 ，这对“狂热
”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力，打击炒房投机效果明显
，几个月下来，深圳二手房市场降温明显 ，量价齐跌。

随后
，多个城市相继跟进，包括广州 、东莞
、东莞、合肥 、西安
、成都、绍兴 、无锡、宁波
、衢州、金华 、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验 ，针对重点或热点区域进行价格指导 。

在热点城市调控转向二手房市场后
，推出二手房参考价是必然趋势，也是政府发挥有形之手 ，维护供应市场基础秩序
，弥补市场缺陷的需要。

5
、限跌令

在热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市进行“逆向”调控 ，防止房价过快下跌
。下半年以来
，包括张家口、昆明 、唐山
、江阴、株洲 、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

限跌令背后是楼市的整体降温 。国家统计局发布的70城房价变动数据显示 ，11月份，新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个
，是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨
。

大涨大跌都可能引发预期波动 ，“限跌令 ”的出台
，再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

6
、房地产税试点启动

从立法到试点，房地产税在今年迈向一个实质性进展 。5月份 ，房地产税改革试点提出
。10月份
，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年 ，条件成熟时
，及时制定法律。

根据最新官方消息，房地产税将试点5年 ，待条件成熟时制定法律 。

在业内人士看来
，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长 ，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石
”
，将为后续的立法工作提供重要支撑
。

不过，何时开始试点？哪些城市率先进入试点名单？具体的免税范围、税率如何？仍有更多疑问待解。

7 、城市更新防止大拆大建

今年 ，城市更新迎来新的转折点 。8月31日
，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，其中强调严格控制大规模拆除 ，除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外
，不大规模
、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%
。

与此同时 ，上述通知要求严格控制大规模增建
，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；要求应留尽留，全力保留城市记忆 ，保持老城格局尺度
，不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

城市更新是解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点 。但是在推进过程中 ，出现了大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑 、征迁居民、砍伐老树
、变相抬高房价、提高生活成本
，产生新的城市问题。

新规定明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调 ，由过去的单一“开发方式 ”转向“经营模式
”的转变
，避免重走城市粗放开发建设的老路
。

8 、样板间须“所见即所得”

近年来，在新房市场 ，“货不对板 ”“严重减配
”的现象频繁发生。8月16日
，北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，其中最引人关注的是设置交付样板间 ，开发商在预售商品住房前
，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式
、结构尺寸、交付标准 、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区 。项目有多个户型的 ，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间
，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后
。

在商品房预售制度下，样板间对于购房者购买新房至关重要 ，对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是，在样板间装修设置的时候
，开发商所展示的装修方案更为高级，所用家电门窗品牌也为“高配” ，但是
，在实际交付中，购房者往往发现“货不对板 ”“严重减配
” 。

可以说 ，北京商品房销售新规切中了购房者痛点
，解决买房信息严重不对称的现象，切实保障交房质量 ，让“样板间”成为真正的“样板 ”
。

9
、首部地方版住房租赁条例将出台

继住建部公开住房租赁条例后
，首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿
”） ，面向社会公开征求意见 。

针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾
，征求意见稿创新举措、对症下药，诸如对于房租显著上涨 ，政府可“出手”干预，单次收房租金额一般不超3个月
，超收将受监管；严惩严罚“甲醛房 ”，最高拟罚30万；发布虚假租房信息者 ，将由互联网平台删除屏蔽等
。

长期以来
，住房租赁行业乱象丛生，“黑中介”“群租房
”“哄抬租金”“抢占房源 ”等现象不断发生。住房租赁条例的出台 ，不仅将能够扫除乱象
，维护租房者合法权益，还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展 。

更为关键的是 ，这是全国首部地方版租赁条例
，具有非常重要的标志性意义，意味着未来其他城市将有跟进的可能 ，对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革
，甚至有可能成为市场发展的转折点
。

10 、北京封堵“假离婚
”买房

为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》 ，其中提出，自2021年8月5日起
，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的 ，自离异之日起3年内
，任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前，北京离婚购房政策出台于2017年 ，对于离婚一年以内的房贷申请人
，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行 。这意味着 ，对于“假离婚 ”购房者
，此前虽然从信贷政策上进行了限制，但并未从购房资格上加以调控 ，政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示
，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房
。这既影响了调控的效果 ，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

北京此次出重拳封堵“假离婚
、真买房
”，补上了离婚购房的“漏洞”
，不仅能够有效降低楼市成交热度，更能够从道德层面 ，让婚姻回归本质
，让“假离婚 ”的昏招和闹剧终止 。

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”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！