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一 、房地产企业税收情况概述

税务筹划 ，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内
，通过对投资
、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异 ，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益
。在对房地产项目税收进行筹划之前
，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标 、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税
、营业税、城市维护建设税 、教育费附加
、土地增值税、房产税 、城镇土地使用税
、城市房地产税、印花税 、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政
、税收部门的规章、通知 、批复等 。因此 ，进行税务筹划
，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业
、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划
。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二 、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为 ，比如资金借贷、合作开发
、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要
，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司 、公司分立
、合并等 。在这些日常经营活动中 ，都涉及到税收方面的问题
，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样 ，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税 、减轻企业税负的效果：

1
、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定
，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况
。因此出于对节税利益的追求 ，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作
，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响 。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发
。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目 ，经与B公司协商
，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利 。由于A公司出资金 ，其收入不分摊任何成本
，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司 ，转让价格为360万元
。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加 、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元
，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元 。第二种方式下 ，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司
，利率为5%
。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入 ，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元
，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元 。由于A
、B两个公司的税率相同 ，公司60万税后利润不需要补税
，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险 ，而且B公司不负责还本
。第一种与第二种相比
，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目 ，获得开发经验。在实际操作中
，由于经营收入、利息收入 、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况
、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担 。

2、合作建房的税务筹划

根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权 ，另外一方提供资金
，合作建房的行为
。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺 ，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地
，这时双方走到一块，要合作建房 ，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定
，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类 ，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换
，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产 ”税目中的“转让土地使用权
”子税目征收营业税收 ，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业 ”征收营业税 ，另一方按“销售不动产
”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权
，另一方以资金合股，成立合营企业 。建立合营企业这种合作方式 ，又分为三种情况征收营业说：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税，(二)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税
，(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定
。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部 、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的 ，投资
、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件
，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税 。对投资 、联营企业将上述房地产再转让的 ，应征收土地增值税
。因此
，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润 ，可以不用交纳5%的高额营业税
，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险 。

三
、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划

一般来说 ，房地产企业需要缴纳所得税、营业税 、城市维护建设税
、教育费附加、土地增值税 、房产税
、城镇土地使用税、城市房地产税 、印花税
、契税等
。根据税种进行税务筹划
，主要是通过减免税政策、税法的模糊性 、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基
、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定 ，在这里就不重复了 。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的
，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税 、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划
。

1
、企业所得税的税务筹划

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得 ，是企业所得税的征收对象
，同时还包括对外投资产生的股息 、利息
、租金、转让各类资产 、特许权使用费等所得 。目前，内资房地产企业的企业所得税为33%
。

企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策的税务筹划 ，比如选择有利的行业享受税收减免
，选择有利的注册地享受税收减免，还可以通过纳税义务人构成的税务筹划 ，比如设立子公司
，享受优惠税率。由于子公司是独立法人，如果盈利 ，其利润不能并入母公司利润
，应当作为独立的纳税义务人单独交纳企业所得税 。当子公司所在地税率较低时，子公司可以少纳企业所得税 ，使公司整体税负较低
。但是采用设立分公司的话，就不能达到上述筹划效果
，因为分公司不是独立法人，只能将其利润并入母公司交纳企业所得税 ，无论其所在地税负高低
，均不能增减公司的整体税负。

现行调整房地产企业所得税的法规
、规章主要是《所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》等对所有类型企业都适用的法规 、规章，专门针对房地产企业适用的税收依据是2006年1月1日开始实施的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 ，而2003年颁布的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止 。由于国税发[2006]31号是2006年1月1日开始实施的
，所以着重介绍一下该文件的内容
。

（一）与[2003]83号文件相比，国税发〔2006〕31号文件作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房 ，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率
，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20% ，地及地级市的城区和郊区不得低于15%
，其他地区不得低于10%。

（二）对新办房地产开发企业发生的广告费
、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定 。

国税发〔2006〕31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转 ，但最长不得超过3年
。对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件
，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除 。

（三）规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。

对公共配套设施费 、前期工程费、基础设施建设费
、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发〔2006〕31号文规定了其核算和税前扣除原则
。

（四）增加了防止资本弱化和关联交易的规定。

国税发〔2006〕31号文规定 ，依法借给全资企业的
，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分 ，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分
，其超过部分负担的利息支出，不得扣除 。

（五）规定了开发产品的完工标准
。

国税发〔2006〕31号文规定 ，凡符合下列条件之一的
，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；二是已开始投入使用的开发产品(成本对象)；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。

（六）对新办房地产企业减免税作了限制 。国税发〔2006〕31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠 ，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠
。

2 、土地增值税的税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权
、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种 ，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划 。

（一）根据土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权 、房产产权的行为
。因此
，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质 ，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式
，在开发之初确定最终用户，实行定向开发 ，以达到减轻税负的目的
，避免开发后销售缴纳土地增值税 。

（二）利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％ ，免征土地增值税
。利用这一规定
，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系 ，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

1.假如纳税人享受起征点优惠 。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售
，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时 ，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税
、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X
。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X）
，解以上方程可知，此时的最高售价为128.48 ，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

2.假如纳税人提高售价 。当增值率略高于20％时
，即应适用“增值率在50％以下 、税率为30％”的规定
。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y ，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y）
，化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以 ，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41）
，若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收 ，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41）
，即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益 ，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86） 。

通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时
，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位
。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾 ，又可获得较大收益。如果售价低于此数
，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价 ，则必须使价格高于137.34
，否则，价格提高带来的收益 ，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担 。

（三）利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的
，增值率越大，适用的税率越高 ，缴纳的税款就越多
。而增值率=增值额 / 扣除项目
，因此适当增加分母，即扣除项目 ，可以降低增值率，适用较低的税率
，达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20% 。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算 ，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定
，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划
。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用
，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除 。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高 ，开发房地产项目主要依靠负债筹资
，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明 ，据实扣除；反之
，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少 ，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用
，对实现企业价值最大化有利。

总之，税务筹划不是通过虚报成本
、虚报支出 ，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税 、漏税
。税务筹划的区别于偷税
、漏税的最明显特征是合法性
，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排 ，尽量满足税法条文所规定的条件
，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

红茶_虫子

为“保交楼 ”上保险！平均一天一家房企抛出再融资计划这一方面备受关注

一、房地产破产重组债务怎么处理

1 、房地产破产重组债务的处理如下：

（1）对于债务人破产 ，保证人连带保证的
，不论债务到期与否，债权人申报的破产债权都算作到期 ，债权人可选择是否参加破产分配；

（2）对于债务人破产
，保证人承担一般保证的，不论债务到期与否 ，债权人均应申报破产债权等 。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七十三条

法人被宣告破产的，依法进行破产清算并完成法人注销登记时
，法人终止
。

第七十四条

法人可以依法设立分支机构。法律
、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定 。

分支机构以自己的名义从事民事活动 ，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担
，不足以承担的，由法人承担
。

二、重组债务的条件有哪些

重组债务的条件如下：

1 、必须是债务人处于持续经营状态；

2
、必须是债务人发生了财务困难。只有债务企业在经营上出现困难 ，或因资金调度不灵而又筹集不到足够的资金偿还到期债务时
，才有债务重组 。

12月22日晚间，新黄浦公告称 ，拟非公开发行股票
，募资用于“保交楼、保民生
”相关的房地产项目，这是股权融资松闸的“第三支箭”政策发布后 ，A股房企筹划再融资的又一案例
。

证券时报·e公司记者统计
，自11月28日证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资 、恢复上市房企和涉房上市公司再融资至今，不到一个月的时间里 ，已有福星股份
、大名城、万科A 、陆家嘴
、招商蛇口、嘉凯城 、华发股份
、绿地控股、格力地产等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房企筹划再融资
，可谓掀起了“定增潮 ”。

整体来看，本轮房企“定增潮
”主要集中在两大领域 ，一方面是招商蛇口 、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组
，并发行股份募集配套资金 。另一方面，大多数房企筹划直接在A股定增募资 ，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域
。目前
，已有6家房企率先抛出定增预案，可见其落地速度之快。

从本次再融资潮房企的属性来看 ，多元化特征明显
，既有招商蛇口
、西藏城投等央国企开发商，也有嘉凯城、大名城等民营房企 ，此外还包含了万科A等优质房企以及一些出险房企 。

值得注意的是
，未来，上市房企再融资实施时市场的认购意愿将备受关注。对此 ，多位业内人士对证券时报·e公司记者表示，一些资产负债结构较为合理
，聚焦主业 、经营规范，拥有较多优质资产的房企定增相对会获得投资者亲睐
。对于出险房企而言 ，或迎来定增落地的宝贵机会
，但投资方可能更加谨慎，而实控人参与认购有望提振投资信心。

房企再融资潮起

“近期 ，政策对房企融资支持力度是空前的
，尤其是11月底以来，在优化股权融资政策的引导下 ，不断有同行筹划再融资事项的消息传出
，包括央国企以及民企，都希望抓住政策机会 ，加大补充资本金
，改善资产负债表，的确可以称得上掀起了定增潮 。公司作为地方国企开发商 ，也正在进行相关工作的准备
。 ”北京某上市房企高管对证券时报·e公司记者表示。

实际上，本轮房企“定增潮”的重要背景是
，被业内视为股权融资“第三支箭
”新政于11月28日正式落地，这也意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸 。

此次 ，证监会明确了在支持房地产企业股权融资方面的具体五项政策措施
，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资 ，调整完善房地产企业境外市场上市政策
，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用
。

证券时报·e公司记者统计 ，自11月28日“第三支箭”新政落地以来
，不到一个月的时间，已经有北新路桥
、福星股份、世茂股份 、大名城
、新湖中宝、万科A 、天地源
、陆家嘴、华夏幸福 、金科股份
、冠城大通、招商蛇口 、嘉凯城、外高桥
、华发股份、绿地控股 、迪马股份
、格力地产、中华企业 、西藏城投
、三湘印象、荣盛发展 、新黄浦等23家A股上市房企拥抱新政 ，积极筹划再融资事项。

从募资用途看
，招商蛇口
、格力地产、陆家嘴这三家上市房企募集资金主要用于并购重组 。所对应的政策是“允许房企发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金 ”
。而其它筹划再融资事项的上市房企募集资金用途集中在与“保交楼 、保民生
”相关的房地产项目开发以及偿还债务本息
、补充流动资金等符合房企再融资政策要求的领域。

值得一提的是 ，12月21日，证监会表示
，将大力支持房地产市场平稳发展 。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企 ，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组
，这也被业内视为政策鼓励房企股权融资的再度重申，有助于改善资产负债表 ，提升资质
。

潜在认购方受关注

实际上
，目前，已经有华发股份、福星股份 、嘉凯城、大名城
、三湘印象以及荣盛发展等6家房企率先抛出定增预案 ，可见响应政策筹划定增速度之快。其中
，华发股份、大名城确定了部分定增投资方，均为控股股东或相关方参与认购 ，而嘉凯城的再融资更是被建轲投资一家包揽
，后者为该公司实际控制人的关联方 。

值得一提的是，截至目前 ，华发股份是本轮房企再融资潮中预计募集资金金额最高的房企，其控股股东认购一半。

12月5日晚间
，华发股份发布定增预案，公司拟募资不超过60亿元 ，用于郑州华发峰景花园项目 、南京燕子矶G82项目
、湛江华发新城市南(北)花园项目、绍兴金融活力城项目及补充流动资金
，公司控股股东华发集团参与认购金额不超过30亿元
。

在业内看来，房企大股东参与再融资在有助于提升定增成功率 、增强企业控制权的同时 ，还有利于提振市场信心。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉证券时报·e公司记者
，由大股东或实控人参与认购的定增可能落地较快，“因为这种方式下 ，特定投资者的构成单一
，投资人往往就是公司的决策人，熟悉公司情况 ，与公司利益一致 。大股东或实控人参与认购也显示出对公司的看好
，愿意掏出真金白银为企业补充权益资本，有利于提升上市公司形象 ，提振投资者信心
。 ”

实际上，除了有控股股东明确参与认购外
，其他可能认购房企定增的投资方备受关注。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉证券时报·e公司记者，大股东
、实控人、部分央企 、地方城投
、AMC、部分纾困基金 ，相关房企上下游产业链上的企业或债权人等都可能成为潜在定增投资者 。“房企密集出台定增
，最终落地还得看房企增发股票具体定价及条件是否有吸引力，整体市场情绪 ，以及投资者对部分房企经营模式及经营前景预期
。定增方案需要紧跟市场需求
，同时加强与投资者沟通。
”

在刘水看来，虽然房企筹划再融资事项很快 ，还需经过董事会 、股东大会审批
，监管机构批准以及投资方认购等多个环节，落地进程面临一定考验 。“当前政策环境足够宽松 ，面临的考验主要来自于股东大会对定增计划的认可
，投资人对企业及融资用途的认可
。目前A股全部为定向增发，面向以金融机构为主的投资者 ，另外大股东
、实控人也会参与认购。”

“此外，尚未出险的房企股权融资落地更快 。这类企业一直保持较为稳健的开发、销售节奏
，定增融资或直接用于补充营运资金，或通过偿还债务替换原本自有资金用于偿债的压力 ，间接释放经营资金
，无论哪种用途均有利于增加企业流动性，加快发展进程
。 ”刘水告诉记者。

出险房企或迎机会？

实际上 ，在业内看来
，此前房企融资政策支持主要聚焦于优质房企，而第三支箭新政并未限制出险房企 ，在此背景下
，包括世茂股份 、华夏幸福、金科股份等此前有违约行为的房企也在积极筹划再融资事项 。

那么，这些出险房企是否可以通过定增募资 ，迎来债务风险化解的机会同样备受关注。

“整个行业最艰难时期已经过去
，此前出险房企中不乏优质房企，且房地产整体的估值或股价定价不高 ，投资者会理性看待此前出险的房企定增
。
”周茂华说。

不过，也有专家认为
，市场对于出险房企的定增认购可能会更加谨慎 。

在刘水看来，出险房企的定增意向主要为“保交楼
、保民生”项目开发、偿还债务 、补充流动资金
。对股东来说 ，以股权形式投资是为了参与分配利润
、实现盈利。出险企业一方面融资意向用途缺乏盈利空间
，另一方面当前销售回款不畅、其他再融资渠道基本关闭，即使当下完成了保交付项目 、偿还部分债务 ，也难以释放多余资金用于经营 。这种情况下股东利益无法得到保障
，定增难度较大
。

对此，刘水建议 ，对于出险房企来说
，大股东或实控人成为定增投资人可起到一定的信心提振作用。“通过大股东或实控人与公司的深度绑定，企业向债权人
、购房者释放出积极解决问题的信号 ，可为偿还债务、保交付争取时间和空间 。 ”

克而瑞分析师也认为
，本次地产再融资放开或许出险企业能分一杯羹，将帮助企业优化资本结构 ，同时也将进一步推动出险企业的债务风险化解工作，对助力企业的风险出清具有重要意义
。不过
，值得注意的是，当前出险企业仍存在较大的债务问题 ，经营状况各异
，即使方案通过，定增计划仍是市场化行为 ，一方面需要寻找投资人相对于其他房企来说可能更加困难
，另一方面投资人与募集人对发行价的博弈也将会是定增计划是否成功发行的难点。

关于“房地产企业税务问题
”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！