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【央视新闻客户端】

房地产税收是一个综合性概念
。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收 ，在我国包括房地产业营业税、企业所得税 、个人所得税、房产税
、城镇土地使用税、城市房地产税 、印花税
、土地增值税、投资方向调节税 、契税
、耕地占用税等。

我国相关法律规定
，房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳 。产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者 ，均由代管人或使用人代为报交
。

城镇土地使用税：以土地为征税对象
，以实际占用的土地面积为计税依据。

土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象 。以增值额为计税依据
。

耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

契税：以转移土地 、房屋使用权的行为为征税对象 。以成交价格为计税依据
。

房产税的征税对象是房产。所谓房产 ，是指有屋面和围护结构
，能够遮风避雨，可供人们在其中生产
、学习、工作 、娱乐
、居住或储藏物资的场所 。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房 、水塔、烟囱
、室外游泳池等不属于房产
。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 ，对房地产开发企业而言是一种产品，因此
，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前 ，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税 。

实施目标编辑

2012年9月20日
，国家税务总局政策法规司巡视员丛明透露，下一步房产税将扩大试点范围 ，并逐步建立房地产税制度。房地产税最终会在全国实施
。 [9]

他强调
，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税 ，如果按照评估价值则是房地产税
，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房 ，房地产税则不是为了调控 。 [9]

上海和重庆已开展房产税试点
，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度 ，“目标是消灭房产税，建立房地产税”

中国房地产行业发展的前景怎么样？

一 、正面回答

房地产企业留抵退税存在风险包括
，留抵退税条件过于苛刻，大多数房地产企业无法满足条件
。留抵税额累积较多 ，房地产行业的税额都滞留在企业内部。房地产企业以极高资金成本得到的资金被无偿占有
，对于企业发展极为不利 。留抵的高昂进项税已经不可能向后结转抵扣，如果无法满足苛刻的退税条件不能退税 ，那么这些留抵税额就成为企业的实际税负
。

二
、分析详情

留抵退税就是把增值税期末未抵扣完的税额退还给纳税人。增值税实行链条抵扣机制
，以纳税人当期销项税额抵扣进项税额后的余额为应纳税额 。其中，销项税额是指按照销售额和适用税率计算的增值税额
。进项税额是指购进原材料等所负担的增值税额。当进项税额大于销项税额时 ，未抵扣完的进项税额会形成留抵税额 。

三、留抵退税的5个条件

1 、纳税信用等级为A级或者B级；

2
、申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或虚开增值税专用发票情形；

3 、申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上；

4
、2019年4月1日起未享受即征即退、先征后退政策
。

贾康：房地产税立法势在必行
，但今年年内或“很难启动 ”

房地产行业主要上市公司：万科A(000002) 、保利地产(600048)
、新城控股(601155)、招商蛇口(001979) 、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)
、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总 、全国商品房销售面积与销售金额
、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发 、建设
、经营、管理以及维修 、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 ，是具有先导性
、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同
，主要分为住宅房地产 、商业房地产及产业房地产 。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅
、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售 、批发、餐饮
、娱乐、健身 、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托 ，地产为载体，实现土地的整体开发与运营
，打造产
、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境 、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2
、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展 ，在带动一个城市GDP增长的基础上
，房地产产业链上相关产业也随之壮大
。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料 、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划
、勘察、设计等) 、施工建设
、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中 ，上游的土地供应环节由政府部门主导 。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门
，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展 ，其对经济的影响愈发不容忽视
。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里
，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试 ，但是效果不大 。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)
。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始
，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持 ，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大 。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)
。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业
，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时 ，针对房地产市场在此时期的一些表现
，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展 。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)
。针对不断上涨的房价 ，国家频繁出台相关调控政策
，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策 ，抑制投资 、投机性购房需求。国八条和新国五条出台
，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨 。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向
。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障
、租购并举的住房制度
” 。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模 ，避免炒房行为抬高房价
。一系列政策表明
，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段 ，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控
，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控 。总体来讲 ，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用
，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致
。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号 ”文件) ，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点
”
，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展 ，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期 。

2003年
，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一 ，明确提出要保持房地产业的持续健康发展
。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时
，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 ，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展 。在各类政策下
，我国房地产行业处于频繁调控期
。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的 ，不是用来炒的 ”
，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策 ，涉及到房企融资 、购房者信贷等方面。国家
、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒
”的定位 。

2021年
，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70% 、净负债率不超过100%
、现金短债比大于1
。按照监管要求 ，到2023年6月底
，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控 ，从开发投资规模的增速上来看
，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹 ，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因
，2020年及2021年增速开始下降 。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元
。

在开发投资规模增速减缓的背景下 ，房企也面临较大销售和资金压力
，加之“保交付 ”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月 ，房企新开工面积规模为8.51亿平方米
，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2% 。

2 、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看 ，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势
。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米
，销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小 ，销售金额保持一定的上升规模 。截至2022年8月份
，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元
。

3
、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间 ，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元
，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中 ，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看
，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势 ，2020Q1由于新冠疫情的影响
，行业总体景气指数有所下降 。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升 ，2020Q4为118.2%
。2021年第二季度开始
，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5 、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下 ，房地产企业依旧处于高速扩张之中
，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面 ，宣告暴雷 。目前共有30家房企宣告暴雷，其中
，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷 ，其中包括恒大
、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月
，2022年共10家房企暴雷，包括世贸 、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示 ，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省
、广东省、山东省 、四川省
、河南省
。其中
，江苏省、山东省 、四川省
、安徽省、福建省 、湖北省
、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2% ，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省 、浙江省同比增长为负
，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到 ，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显
，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米 。

2
、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节 ，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同
。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中
，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位 ，市场份额接近三分之一
，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面 ，中国建筑占据了绝对的市场地位
，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面 ，由于该环节市场竞争者众多
，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A ，其中绿地控股市场份额为8% 。

行业发展前景及趋势预测

1 、坚持“房住不炒
”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来
，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展
。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，加快建立多主体供给
、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 、职住平衡。目前
，全国31个省
、自治区和直辖市均对“十四五 ”期间房地产市场提出了发展目标及方向 。其中，有部分地区对“十四五
”期间房地产行业规划了具体目标 ，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元
，江西指出在“十四五 ”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向 ，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒
，加快形成多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房体系
。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期 ，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域
，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期
”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑 ，更将成为突破行业困局的全新机遇 。在“双碳”政策的助推下
，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口 ，是实现告别“高杠杆
、高负债、高风险 ”的“旧三高
”模式，迈向“高质量 、高品质
、高效益”的“新三高 ”发展关键所在
。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年
，受宏观经济下行 、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下 ，为防范行业出现系统性风险
、保持房地产市场平稳健康发展
，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼
”作为下半年工作重点之一 ，具体措施包括设立“地产纾困基金”
，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等 ，但“房住不炒 ”仍为政策主基调 。

在房地产政策相对平稳的条件下
，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落 ，增长1.7%;房地产开发投资增速下降
，增长0.8%，住宅开发投资由正转负 ，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨
，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
。

澎湃新闻记者 计思敏

房地产税立法作为税收法定的一部分何时落地，近年来一直备受关注。

8月8日 ，在博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会上
，财政部科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示，目前房地产税立法上属于“低潮
”期 ，管理部门最新的表述是“稳妥推进房地产税立法”
，强调“稳 ” 、“妥
”，不再表述为“加快房地产税立法” ，甚至也不提“稳步推进 ”该项立法了 。按照官方表态
，房地产税在本届人大任期之内会启动，目前还剩两年多时间 ，但从今年的情况来看
，立法年内很难启动
。

贾康表示，“我个人认为应尽快启动立法。因为立法后还需要进行一审、二审
、三审等程序 ，真正落地可能还需要很长的时间，立法启动后
，实质意义是在法治化轨道上以凝聚社会各方意见为基础寻求最大公约数 。”

今年5月18日，新华社受权发布《中共中央 国务院 关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》
。《意见》对住房领域提及了三项内容 ，其中明确加快建立现代财税制度
，稳妥推进房地产税立法。

贾康提到，房地产税立法作为打造长效机制的一部分势在必行 ，但中国的房地产税很难照搬美国等国家的房地产税模式 。目前大家争论的比较多的一个问题是如何设置免征额
，有观点认为按人均多少平米免征，比如人均40平米以下免征 ，但家庭人数在变动时如何认定也成为一个难题
。

贾康认为
，如果按首套房免征，也会带来社会问题 ，比如离婚潮。“我的观点是
，干脆双亲家庭扣两套房，单亲家庭扣一套房 。
”

对于房地产税想实现的目标 ，贾康提到了四点内容，包括有利于房地产业发展沉稳、健康；收入再分配优化
，并促使财产配置优化；分税制在省以下落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽；从社区 、基层促进“公众参与”的法治化
、民主化制度发育
。

回顾房地产税推进过程中的表述，自2013年中央提出对房地产税加快立法后 ，“房地产税立法 ”任务已板上钉钉
，但同时，房地产税落地还有多远仍是未知。

2015年8月5日 ，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划 。

2017年3月
，十二届全国人大五次会议上的表述为“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排
”。原因在于“这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益 ，所以围绕这个问题的讨论是比较多的
。”

2018年3月
，十三届全国人大一次会议举行新闻发布会，回应房地产税问题时提到“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证 、内部征求意见等方面的工作 ，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。 ”

2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中
，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟
、拟在本届人大常委会任期内提请审议 。

2019年3月9日 ，十三届全国人大二次会议记者会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在回应房地产税立法问题时回应
，“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前 ，相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作
，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议
。
”

与此同时，房地产税已连续两次写入政府工作报告。

2018年政府工作报告中提到 ，“健全地方税体系
，稳妥推进房地产税立法 。”

2019年政府工作报告对2019年房地产方面的工作部署亦提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法
。 ”

对于今年的政府工作报告 ，并未提及“房地产税
”。

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