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房地产企业土地增值税预缴税率如下：
1、房地产企业销售自己开发的房地产项目 ，适用销售不动产税目 ，其适用税率为11%；
2 、房地产企业出租自己开发的房地产项目，如商铺 、写字楼、公寓等 ，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目；
3 、一般纳税人提供不动产租赁服务 ，适用税率为11%；
4 、小规模纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，不按适用税率征税 ，而是按征收率5%缴纳增值税。
土地增值税的计算方法：
1、按照转让土地上房屋及其附着物的收入扣除取得该土地使用权的成本费用 、合理费用后的余额计算；
2 、根据土地增值额的不同区段 ，适用不同的税率进行累进计算；
3、土地增值税的税率分为四级，分别为30% 、40% 、50%和60%；
4、预缴税率通常由地方税务机关根据实际情况规定，预缴税率一般低于实际适用税率；
5 、企业在项目完工后进行土地增值税的清算 ，根据实际增值额缴纳税款 ，多退少补 。
综上所述，房地产企业土地增值税预缴税率根据不同情况而定 ，销售自己开发的房地产项目适用税率为11% ，而出租房地产项目则适用不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目 。一般纳税人提供不动产租赁服务的税率也为11%，而小规模纳税人则按征收率5%缴纳增值税。
法律依据：
《土地增值税暂行条例》
第七条
土地增值税实行四级超率累进税率：
1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 ，税率为30% 。
2. 增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100%的部分 ，税率为40% 。
3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分 ，税率为60% 。
企业卖房土地增值税怎么算
一 、正面回答
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
公式中的增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 。纳税人转让房地产所取得的收入 ，包括货币收入 、实物收入和其他收入。
二、分析计算增值额的主要扣除项目
取得土地使用权所支付的金额。土地的成本 、费用 。新建房及配套设施的成本 、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 。与转让房地产有关的税金。财政部规定的其他扣除项目 。
三、哪些情况可以免征土地增值税？
1、纳税人建造普通标准住宅出售 ，增值额未超过扣除项目金额20%的；
2 、因国家建设需要依法征用 、收回的房地产 。
四、总结
土地增值税由税务机关征收。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 ，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税 。
房地产公司土地增值税计算方法
法律主观：
问题 甲 公司 为 江苏 的房地产销售公司 。假设某月从某房地产公司购入房产全部销售，购入价为5000万元，销售价为8000万元 ，发生相关营业税等相 关税 费700万元 ，金融机构的借款利息为300万元，其他期间费用等500万元 ，如何计算缴纳 土地增值税 ? 解答 《财政部 、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第七条规定 ，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房 。使用时间和磨损程度标准可由各省 、自治区、 直辖市 财政厅(局)和地方税务局具体规定 。 因此，对旧房的认定标准由各省(自治区 、直辖市)财政厅(局)和地方税务局具体规定。 《江苏省财政厅 、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税[2007]45号)第四条规定 ，土地增值税中的旧房 ，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产 。 根据上述规定，甲公司从房地产公司购入的房产 ，取得了购房发票属于旧房 ，不属于新房 。甲公司销售该房产属于销售旧房。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目 ，具体为：(四)旧房及建筑物的评估价格 ，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当 地税 务机关确认 。“ 《财政部 、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十项规定，关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题： 转让旧房的 ，应按房屋及建筑物的评估价格取得 土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的 ，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额 。 第十二项规定，关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题： 纳税 人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估 ，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除 ，对条例第九条规定的纳税人隐瞒虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 《财政部 、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定 ，纳税人转让旧房及建筑物 ，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 ，经当地税务部门确认 ，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 。对纳税人购房时缴纳的 契税 ，凡能提供契税完税凭证的 ，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格 ，又不能提供购房发票的 ，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税 函[2010]220号)第七条规定 ，《财政部 、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物 ，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 ，经当地税务部门确认 ，《条例》第六条第(一) 、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算” 。计算扣除项目时“每年 ”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止 ，每满12个月计一年;超过一年 ，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年 。 根据上述规定 ，转让旧房的增值额的计算公式如下： 1、能取得旧房评估价格并经税务机关确认： 增值额=销售收入-旧房评估价格-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用-旧房评估费用 2、没有评估价格 ，能提供购房发票并经税务机关确认： 增值额=销售收入-发票所载金额(1+购房年度×5%)-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用 计算出增值额后，再确定增值率，进而确定应缴纳的土地增值税。 3 、没有评估价格也没有发票的 ，由税务机关核定征收 。
法律客观：根据《土地增值税暂行条例》规定 ，土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权 、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税 。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定 ，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 ，免缴土地增值税;通过法定继承方式转让房屋产权的，免缴土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的 ，经当地税务机关核实 ，可以免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定，个人拥有的房地产因城市实施规划 、国家建设的需要而被政府批准征用 、收回的 ，免缴土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁 ，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税;对个人转让自有住房 ，凡居住满5年或5年以上的 ，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年 ，按规定计征土地增值税 。而《财政部 、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定 ，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅 ，在转让时暂免征收土地增值税 。“普通住宅 ”的认定 ，一律按各省 、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型 、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上 、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 ”根据现行政策规定 ，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分二种方法 。一 、能提供评估价格的计算方法：土地增值税应纳税额=（转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金）×适用税率1.“评估价格 ”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税 、城建税、教育费附加、地方教育附加 、印花税;3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除 ，但个人隐瞒 、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除;4.能提供评估价格的 ，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除 。二、不能取得评估价格 ，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率1.“n ”是指购入房屋到转让房屋的年度数;2.“与转让房地产有关的税金 ”包括营业税 、城建税 、教育费附加、地方教育附加 、印花税;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数。以上内容就是个人卖房要缴纳的土地增值税 ，希望可以帮到需要帮助的朋友 。
1 、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 。纳税人转让房地产所取得的收入 ，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额(2)开发土地的成本 、费用(3)新建房及配套设施的成本 、费用，或者旧房及建筑物的评估价格(4)与转让房地产有关的税金(5)财政部规定的其他扣除项目 。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 。
增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100%的部分 ，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100% 、未超过扣除项目金额200%的部分 ，税率为50% 。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。
上面所列四级超率累进税率 ，每级“增值额未超过扣除项目金额 ”的比例 ，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额 ，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算 ，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额值额×40%-扣除项目金额×5%
法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条 有下列情形之一的 ，免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售 ，增值额未超过扣除项目金额20%的(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产 。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的(二)提供扣除项目金额不实的(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 ，又无正当理由的 。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 ，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门 、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税 。
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